Новые правила при банкротстве застройщика

Решение вопросов по банкротству застройщиков занимает лидирующее место в каждом регионе Российской Федерации, поскольку затрагивает важный социальный аспект – права граждан на жилье. В период финансового кризиса данное мероприятие влечет негативные последствия: нарушение сроков строительства многоквартирных домов, обращение в суд инвесторов за защитой прав и законных интересов, нарушение прав простых граждан, вложивших деньги в долевое строительство квартир и взявших кредитные обязательства. Социальная значимость данного явления зависит от масштабности деятельности застройщика, количества дольщиков и незавершенных объектов строительства.

С 01.01.2018 вступили в силу изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», касающиеся порядка признания банкротом застройщика. Рассмотрим главные из них.

Во-первых, появляется публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее  - Фонд), главная задача которой – это аккумулирование средств в виде обязательных отчислений организаций-застройщиков при строительстве многоквартирных домов и компенсация финансовых потерь дольщиков при их банкротстве. Размер взносов установлен в размере 1,2% от цены договора долевого участия и может пересматриваться не чаще одного раза в год.

Благодаря отчислениям застройщиков в компенсационный фонд:

• у конкурсного управляющего возникает обязанность по поиску в разумные сроки иного застройщика,

• по решению собрания участников долевого строительства может быть выбран способ исполнения обязательств застройщика в виде получения возмещения от Фонда. Его размер равняется размеру уплаченной цены договора, но не более средней рыночной стоимости в пределах ста двадцати квадратных метров.

Иными способами исполнения погашения требований остаются:

• передач объекта незавершенного строительства,

• передач жилых помещений,

• привлечение иного застройщика.

• решения могут приниматься ¾ голосов граждан – участников долевого строительства, которые имеют требования в отношении конкретного объекта.

Однако, если застройщик зарегистрировал первый договор долевого участия до 20.10.2017 взносы в Фонд он не платит.

Во-вторых, требования участников строительства направляются конкурсному управляющему для включения в реестр, что значительно сокращает срок их рассмотрения. Решение конкурсного управляющего об отказе подлежит обжалованию в суде.

В-третьих, регламентирован порядок финансирования мероприятий по завершению строительства объектов за счет средств Фонда либо целевого займа, выдаваемого застройщику Фондом или третьими лицами.

В-четвертых, арбитражный управляющий должен быть обязательно аккредитован Фондом.

В-пятых, исключение процедур наблюдения и финансового оздоровления. В отношении застройщика вводится только конкурсное производство с последующим переходом к внешнему управлению.

Отдельного внимания заслуживает тот момент, что в регионах могут приниматься свои нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы банкротства застройщиков. В частности, на территории Вологодской области действует закон области от 04.10.2017 № 4198-ОЗ «О мерах государственной поддержки и (или) содействия в восстановлении нарушенных прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, на территории Вологодской области и о внесении изменений в отдельные законы области».

Для оказания помощи обманутым дольщикам на территории области утверждается масштабный инвестиционный проект, который одобряется инвестиционным советом при Губернаторе области.

Указанным проектом водится понятие проблемного объекта (находящийся на территории области не завершенный строительством многоквартирный дом, сведения о котором содержатся в реестре пострадавших граждан) и предусматриваются следующие меры государственной поддержки и содействия в восстановлении нарушенных прав пострадавших участников строительства:

1. предоставление инвестору земельного участка в аренду без проведения торгов;

2. предоставление социальной выплаты пострадавшим участникам строительства на завершение строительства проблемного объекта в случае, если инвестор отсутствует;

3. предоставление субсидий инвестору на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам, полученным на цели завершения строительства проблемного объекта или приобретение жилых помещений в другом многоквартирном доме;

4. предоставление субсидий местным бюджетам для технологического подключения проблемного объекта к инженерным сетям;

5. проведение оценки и подготовка заключения, в которое включаются сведения о степени строительной готовности и расчет стоимости завершения строительства проблемного объекта;

6. предоставление пострадавшим участникам строительства земельных участков в собственность бесплатно.

Меры поддержки предоставляются однократно и определяются в каждом конкретном случае с учетом:

• степени строительной готовности проблемного объекта;

• стоимости завершения строительства проблемного объекта;

• размера исполненных обязательств пострадавших участников строительства;

• наличия в этом объекте жилых помещений, в отношении которых отсутствуют договоры участия в долевом строительстве проблемного объекта.

Однако если у пострадавшего участника строительства заключены два и более договора участия в долевом строительстве с застройщиком проблемного объекта в одном или нескольких проблемных объектах, меры поддержки предоставляются в отношении только одного жилого помещения по выбору пострадавшего участника строительства.

Таким образом, нормы закона о банкротстве не являются постоянными, они постоянно совершенствуются в целях реализации гарантий соблюдения прав и законным интересов граждан. Исключение из числа процедур наблюдения и финансового оздоровления, оптимизация мероприятий в деле о банкротстве, создание компенсационного фонда, предоставление на территории субъектов мер поддержки инвесторов и дольщиков привело к сокращению срока процедуры банкротства застройщика, предоставлению больших возможностей участникам долевого строительства и предоставление им существенных гарантий.